存量首套住房贷款利率批量调整在即，是否纳入调整范围、可调整的下限究竟是多少一直是借款人关注的重点。9月20日，北京商报记者从多位银行人士处了解到，北京地区部分符合要求的借款人存量房贷利率可执行贷款市场报价利率(LPR)+0BP标准，调整后的利率最低为4.2%。也有北京地区购房者表示，已收到银行发布的通知短信，待重定价后，房贷利率将降至4.2%。
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最低可以下调至4.2%
自2019年10月执行房贷利率锚定LPR新规以来，全国首套商业性个人住房贷款利率下限为，2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个BP。
根据北京地区市场利率定价自律机制发布的公示，2019年10月至今，北京地区首套商业性个人住房贷款利率下限为相应期限的LPR+55个BP。公示中并未提及2019年10月前的首套商业性个人住房贷款利率下限，这也让不少借款人疑惑，房贷利率究竟能降到多少?
9月20日，北京商报记者从多位银行人士处了解到，北京地区2019年10月8日(不含当日)前发放、已转换为LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至相应期限LPR+0BP;2019年10月8日(含当日)后发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至相应期限LPR+55BP。
一位国有大行人士介绍称，借款人调整后的具体LPR值，与贷款重定价日相关。今年6月20日发布的5年期以上LPR由4.3%下调至4.2%，如房贷重定价日在2023年6月20日(含)之前，则适用的LPR值为4.3%;如重定价日为2023年6月20日(不含)之后，且在利率调整前已重定价，则适用的LPR值为4.2%。
“本次调整中不对LPR重定价，仅调整加减点数，不影响重定价日约定。最低的调整下限是4.2%，会在9月25日批量下调，不会提前进行调整。”一位股份制银行人士说道。
北京商报记者注意到，在社交平台，有借款人表示已收到了银行发布的通知短信，“自9月25日起，房贷执行利率将由LPR+59 BP调整至LPR+0BP，调整后的利率为4.3%，待2024年重定价之后，贷款利率将降至4.2%”。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪在接受北京商报记者采访时指出，此次北京存量房贷利率调整对贷款者而言无疑是一利好举措，叠加近期落地的“认房不认贷”，意味着可以享受到存量房贷利率下调的群体增多，尤其是利率可降至最低水平，下调力度显著，将大大缓解贷款人的还贷压力。
这类情况的借款人无法调整
从借款人、银行人士反馈的结果综合来看，北京地区2019年10月之前的存量房贷利率下限将按照LPR执行。例如，借款人在2019年6月签订首套个人住房借款合同，期限20年，发放时利率是5%，2020年LPR转换时选择固定利率，目前利率仍为5%，如借款人在9月26日发起利率调整“一键申请”，则贷款利率调整将先转为LPR浮动利率LPR加80个基点(4.2%+80BP)，再调整至LPR不加点(4.2%)，新利率(4.2%)从10月25日开始执行，且重定价日为9月26日。
值得关注的是，贷款发放时执行利率已为北京市首套房贷利率政策下限的贷款，或2019年10月8日(不含当日)前发放、当前执行LPR浮动利率定价且利率不高于LPR+0BP的贷款，或2019年10月8日(含当日)后发放执行利率不高于LPR+55BP(含)的贷款均不进行利率调整。
一位股份制银行人士提醒称，“房贷利率锚定LPR新规之前，有一部分借款人的房贷利率本就打了7-8.5折，目前的执行利率比LPR都低很多，这部分借款人不再享受存量房贷利率下调政策的福利”。
展展(化名)就存在这样的情况，他2017年在北京购入了一套房产，当时的房贷利率还依照LPR定价，彼时贷款利率为4.9%，打8.5折后的优惠利率为4.165%。“转换为LPR定价的浮动利率贷款后，我的房贷利率这几年已降到了3.665%，所以这次不享受存量房贷利率下调的政策。”展展说道。
从操作层面而言，借款人通过手机银行“贷款-我的贷款-合同详情”栏目查询当前执行利率、利率变动方式，如表现为“LPR加/减X个基点(每年x月x日重定价)”，则为LPR定价的浮动利率贷款，如表现为“利率变动方式固定利率”，则为固定利率贷款。
谈及降低存量房贷利率，9月20日，在国务院新闻办公室举行的国务院政策例行吹风会上，人民银行货币政策司司长邹澜指出，存量房贷利率的降低可以节约居民利息负担，显著增强消费能力。本次政策调整利好是中长期的，可持续为近几年较高利率贷款买房的家庭减少支出，支持提升居民消费能力，有效促进消费增长。
招联首席研究员董希淼指出，调整存量首套房贷利率，主要有两种方式。第一种是“利率变更”，由借款人与银行协商变更存量房贷利率。第二种是“以新换旧”，由银行根据借款人申请，新发放贷款置换存量首套房贷。“以新换旧”需要重新签订借款合同，重新约定贷款额度、贷款利率，相对复杂，而“利率变更”相对方便。
存量首套房贷利率调整，是在金融管理部门引导下，商业银行给借款人发放的“大礼包”。董希淼进一步指出，调整过程不收取任何费用，多数情况下借款人无需主动发起申请，特殊情况下借款人应直接找银行沟通协商。需要提醒的是，无论是何种调整方式，借款人均无需通过按揭中介或者其他外部机构来操作，更不需要再花额外的钱去曲线办理。还需提醒一点的是，在以后还贷过程中，不宜通过经营性贷款、消费贷款来“置换”房贷，避免合规方面的问题。
